民泊新法（住宅宿泊事業法）では、家主不在型の民泊オーナーは業務の代行を住宅宿泊管理業者に委託しなければならないと決められています。
日本ではほとんどが家主不在型の民泊と言われていますので、現在旅館業許可または特区民泊で運営されている以外の民泊の、ほとんどのオーナーが改めて管理業者と契約を締結することになります。
管理業者側からすると売上のもととなる受託契約となります。これをたくさん獲得していくのがビジネスです。
これから民泊ビジネスに参入しようと考えている人は、一度ここで目を通しておいても損はないでしょう。
というか、あとで「契約内容がわかりません」では成り立たないですよね。
それではこの管理受託契約とは一体どういうものでしょうか。
この記事では民泊オーナーとの管理受託契約の流れについてみていきたいと思います。
管理受託契約の締結に先立って
委託者である家主の利益を保護
まず前提としてなぜ契約するかについてです。
民泊の施設となる住宅は、家主（オーナー）の大事な財産です。お金には代えられない財産である場合もありますし、買えば高額なものであることには違いありません。
この管理を任されるのですからきっちり条件を事前に明らかにして、納得した上での契約が必要です。あとから言った言わない・どちらの責任などで揉めることが無いようにするためです。
オーナーから管理業者への通知
オーナーは委託しようとする管理業者に対して、住宅宿泊事業者になるために届出た内容を通知する必要があります。この際に通知する内容は、今回の委託による届出事項の変更を反映する必要はありません。メールなどの方法でＯＫです。
契約締結の前に説明すること
契約締結前の説明をします。説明は書面でしますが、必ずしも紙媒体をつかって行う必要はありません。
電子メールや、管理業者のホームページからダウンロードのような方法を使う場合は事前にオーナーから了承をもらいます。
事前に説明するのは次の事項です。
- 管理業者の商号、名称、または氏名
- 管理業者の登録年月日及び登録番号
- 管理業務の対象となる届出住宅
- 管理業務の内容、実施方法
- 報酬・支払いの時期と方法
- 報酬に含まれていない管理業務に関する費用で、オーナーが通常必要とするもの
- 管理業務の再委託に関する事項
- 責任及び免責に関する事項
- 契約期間に関する事項
- 契約の更新及び解除に関する事項
上記のナンバーを示して簡単に補足説明していきます。（１、２は省きます）
3.管理業務の対象となる届出住宅
届出住宅の所在地、物件の名称、部屋番号、委託の対象となる部分、維持保全の対象となる設備についてを説明します。
4.管理業務の内容、実施方法
管理業務の内容や、緊急時の連絡対応の方法などについて、住宅の状況などに応じて回数や頻度を示しながらできるだけ詳しく説明します。
委託者であるオーナーが住宅の管理に関する十分な知識や経験がある場合でも、お互いの責任関係を明確にするためにこれらのことを説明しないで契約することは認められません。
5.報酬に関する事項
報酬の支払時期、支払い方法について明示します。また、報酬とは別に必要な費用として下の6.のオーナーが通常必要とするものについても費用の負担方法、支払時期についても明示することが望ましいとされています。
6.オーナーが通常必要とするもの
委託業務を実施するのに必要となる水道光熱費、宿泊事業のために必要な備品や物品の購入に必要な費用のことです。
7.管理業務の再委託に関する事項
管理業者は、オーナーの承諾を得た上で管理業務の一部を第三者に再委託できることを説明します。
再委託先は業務実施体制に大きく関わるものですから、再委託予定者を事前に明らかにし、再委託先が変更するたびごとにオーナーに知らせる必要があります。再委託先が一方的に変更される可能性がある場合にはその旨もあわせて事前に説明します。
8.責任及び免責に関する事項
オーナーと管理業者のどちらに責任があるのかについてはっきりさせておく必要があります。
損害賠償請求になった場合にはトラブルに発展することが予想されますから、事前に協議を行った上で、賠償責任保険に加入するなどの措置をとっておくことが望ましいとされています。
また、再委託業者の過失によって起こったオーナーまたはゲストの損害については管理業者が責任を追うことが一般的だと考えられますが、最終的にはオーナーと管理業者がする契約で決めておくことが望ましいとされています。
10.契約の更新及び解除に関する定め
オーナーまたは管理業者が契約した義務を果たさないときは、その相手方は相当の期間を定めて履行を催促し、その期間内に履行がないときは契約を解除することができる旨を明示することが望ましいとされています。
契約締結の書面の交付
上記の説明をしたことを含む契約書を書面にして交付します。
標準的な管理受託契約書を国土交通省が作成していますので、そちらを利用したり、一部作り変えたりするのがいいと思います。
↑後ろの方にコメントも載っていて参考になります。
再委託について
上の方で再委託について少し触れましたが、大事なことがあります。
丸投げ禁止
管理業者はオーナーから委託された管理業務の全部をまるごと他のものに再委託するということはできません。
また、業務を複数に分割して全部を複数の業者に再委託というのもダメです。つまり、自分は一切行わないと言うのはダメということです。
仕事を右から左に丸投げして中間マージンだけをいただく、というような業者にはオーナーは大事な財産を任せることはできませんよね。
そもそもまるまる全部を外注業者に投げられるのであれば、オーナーは最初からその外注業者と契約すればいい話になります。
再委託の責任
再委託先は住宅宿泊管理業者の登録業者である必要はありません。
このことから、住宅宿泊管理業者の登録要件である「宅建などの資格」や「不動産業に関する2年の業務経験」がない業者も、業務の一部の外注先というかたちで民泊ビジネスに参入できる事がわかります。
しかし、上でも述べたようにオーナーと受託契約を交わした管理業者が再委託先の管理業務の実施についての責任を負うことになるので、他の登録拒否要件に該当しない事業者を選ぶことが望ましいとされます。
他の登録拒否要件とは
成年被後見人、破産者、暴力団関係者、財産的基礎を有しない者などです。
まとめ
最初に述べたように管理受託契約とはオーナーの利益を守るための契約です。
オーナーを守るということはお客さんを大事にするということですので、回り回って管理業者であるあなたを守るということです。
契約時点でわかっている問題は全てクリアにしてしっかり信頼関係を築きましょう。
オーナーとウィンウィンの関係になれるといいですよね。
